地產商大膽實驗 市中心閒置商業樓變住宅 首先改造這城市

華爾街日報報導，房地產開發商盧扎托(Asher Luzzatto)推出大膽實驗，要把市中心區空蕩蕩的商業大樓轉變成住宅單位，第一個挑中的改造目標就是丹佛。根據世邦魏理仕集團(CBRE)統計，丹佛市中心區面臨危機，辦公室空置率接近四成，在美國前50大城市裡最為嚴重。

來自洛杉磯的盧扎托已經在丹佛市中心區買下四棟辦公大樓，將改造成大約1100間公寓以及住商混合空間。其中占地78.5萬平方呎、名稱為「能源中心」(Energy Center)的綜合型雙子星大樓是去年以525萬元買下，比前任屋主在2013年時支付價格便宜了97%。他以320萬元買下另外兩棟辦公大樓，黑石集團(Blackstone)2015年收購時市值估計1億。

租屋資訊網站RENTCafe統計顯示，2026年初，美國正在規畫中的辦公室轉為公寓的改造項目成長28%，來到9萬300個公寓單位。芝加哥、華府特區、克里夫蘭等城市，都有開發商推動把閒置辦公室轉變成住宅。

報導指出，由於辦公室工作移往郊區，美國各地城市市中心區面臨建築物遭到遺棄、狀況壞損等危機，從聖路易、達拉斯到俄勒岡州波特蘭都難逃衰落命運。

盧扎托在短短幾個月裡掌握丹佛市中心區超過7%的辦公室空間。他說，極低的收購價格讓辦公大樓轉換為住宅單位在經濟層面變得可行，但其他競爭對手「很難看透現今問題的真相」。

盧扎托面臨的考驗包括建築成本昂貴、對轉換項目抱持懷疑態度的貸款機構、規定嚴格的建築法規，還要說服願意從市中心區到郊區「反向通勤」的辦公室員工。

今年3月，丹佛市中心區發展局(Downtown Denver Development Authority)批准規模6300萬的貸款計畫，為盧扎托實驗計畫注入強心針。

38歲的盧扎托成長於加州聖塔莫尼卡(Santa Monica)，前陣子帶著家人搬到新墨西哥州陶斯(Taos)。他曾在2021年角逐洛杉磯市長選舉，政見主軸是反對住房分區政策，不過後來退選。

報導指出，2023年7月上任的丹佛市長強斯頓(Mike Johnston)雖然在打擊犯罪、減少遊民等方面獲得進展，但許多離開市中心區的民眾則表示，沒有足夠誘因值得來回通勤。