看潛在租金效益不看資產 「新型房貸」助荒廢社區重生

華爾街日報日前報導，某些長期荒廢的社區因為新型貸款 得以重生，放款評估依據房屋未來出租的潛在租金 收益，而不是以借款人的資產和收入為根據，有民眾透過這種針對房東的貸款開始投資房地產 。新型貸款將能幫助資金注入全國各地迫切需要振興的城市，包括印地安納波里斯、巴爾的摩、底特律和曼菲斯等。

俄亥俄州東克里夫蘭市(East Cleveland)很少獲得房地產投資機會。聯邦政府在1930年代就把這個城市大部分地區標記為「肯定衰退」(definitely declining)，警告銀行提供房貸將有風險。

數十年來，當地社區一直處於荒涼沒落。一款針對房東的新型房貸湧入，協助投資人購買空置且破舊的房屋、翻修之後出租。

來自佛羅里達州，目前在東克里夫蘭市從事房屋翻修與轉售(house flipping)的投資人艾希莉‧威爾森(Ashleigh Wilson)表示：「每條街上都有人在翻修房子。」

傳統房貸審核過程要評估借款人的償還能力，查看信用評分、債務所得比以及資產狀況，金融機構對於在所得水準與房產價值偏低的社區，提供貸款的意願通常不高。

新型貸款則以房屋價值、潛在租金收入做為評估基礎，不是根據借款人收入做為審核根據。放款機構經常不須查看借款人的收入證明。

2010年代中期推出的「債務償還比率貸款」(debt-service coverage ratio loans)是蓬勃發展的民間放貸產業，吸引借款人的特點包括核保靈活、手續簡便、速度迅速。

投資人塔比莎·吉登斯(Tabitha Giddens)表示，在賓州西費城家箱把一棟房子翻修後出租，申請這款新型貸款時意外發現過程非常容易。她說，光是文書作業就精簡許多。

報導指出，許多小型投資人利用新型貸款取得短期融資買房並翻修，一年半之內就賣掉房子。如果房子無法賣到期望的價格便申請重新貸款，將房子改為出租。這種新型貸款成為許多炒房投資人的「安全網」，嘗試接手原本不會碰的案子。

威爾森便說，並不介意在城市裡最糟糕的社區投資，「因為在那邊反而能撿到最多便宜」。

她表示，原本想在家鄉佛州投資房地產，但佛州房價漲太凶，相較之下，在克里夫蘭周邊地區，她甚至曾經用2萬4000元買到房子。

報導指出，新型房貸也有風險，寬鬆核保過程、貸款機構推出各種服務都導致詐欺案例增加，法拍潮也隨之出現，才剛復甦的社區恐將再次受到拖累。