100万买的房只值80万！越来越多加拿大房主被迫考虑”破产止损”

在加拿大，“破产”一直是很多人最不愿面对的选项。

但如今，随着房价回调、利率高企，一批在高位入市的房主和公寓投资者，正被现实逼到一个艰难选择——继续硬撑，还是果断止损？

如果你的房地产投资已经“资不抵债”，且没有其他资产，破产正逐渐成为一种可行的财务选项。

持牌破产受托人、Hoyes, Michalos & Associates Inc.联合创始人Douglas Hoyes表示，从技术角度来看，何时应考虑破产，往往取决于你是否已经处于“资产负债表破产”状态——也就是负债超过资产。

100万变80万：一夜回到“负资产”

“我有一套当年花100万买的房子，现在只值80万。我每天都听到这样的情况，市场真的很糟，”他说，“问题是：我该不该决定止损？”

Hoyes首先会询问你的现金流情况。如果你刚刚续了房贷，而且还能负担月供，那么即便房价下跌，你没有打算出售，这是否真的重要？

当然，“负担得起”是相对的。月供也许还能承受，但如果是基于非常长的摊还周期，那就该问一句：“这样还有意义吗？”此外，如果你持有的是浮动利率，还必须考虑未来利率上升后是否还能负担。

“这有点像一笔8年的汽车贷款，你会问：‘你到底在想什么？’”Hoyes说，“不过我自己的车已经开了15年，因为我很节俭，所以还完贷款后还能再开7年。”

房地产正越来越把加拿大人推向财务边缘。Hoyes的一项研究发现，2025年房主占所有破产案例的8%，高于2024年的5%。

是否破产就看这几点

在当前环境下，一边偿还房贷、一边等待80万的房子回升到100万，未必是明智选择，尤其考虑到利息成本。但在做决定前，还有一些关键因素需要考虑。

首先，在大多数省份，并不存在“把钥匙寄回去就算了”的制度，即非追索贷款。如果你在房屋或公寓投资上欠钱，贷款机构仍可以追索你的其他资产。

其次，破产本身也有代价。你可以保留注册退休储蓄计划（RRSP）中的资金，但在申请破产前一年内的新增供款将无法保留。免税储蓄账户（TFSA）则会被清算，大多数其他账户也无法保留，但你的养老金可以保住。

“对大多数人来说，破产损失最大的是一部分收入，”Hoyes说，“每个月你都必须申报收入，政府有一个门槛，如果超过就要缴更多。如果收入很低，破产成本反而不高。”

如果你的收入较低，破产期为9个月；收入较高则需延长至21个月。破产记录会在结束后6年内保留在你的信用报告中。

相比之下，“消费者提案”（consumer proposal）在债务还清后仅保留3年记录，但前提是你的总债务（不包括自住房按揭）不超过25万加元。

Hoyes表示：“我接触到很多人，他们以100万购买期房公寓，现在只值70万。这30万的差额，使他们无法符合消费者提案的条件。”

归根结底，你仍然需要一个居住的地方，他建议在信用记录受影响前先找到租房。“这是一个非常情绪化的决定，因为那是你的家，”他说，并指出有些人因为孩子在当地上学，不愿搬离。

在考虑破产之前，也不要忽视开发商和贷款机构的态度，他们比以往任何时候都更愿意达成协议，让你保住房产或完成交房。

Rennie & Associates Realty Ltd.总裁Greg Zayadi表示，消费者首先应了解自身合同义务，而这些在不同省份有所不同。

开发商若要追责，必须证明自身遭受损失。例如，如果你为一套50万的公寓支付了10万订金，而现在只值40万，他们未必容易向你索赔。

“很多情况下，开发商会尽力与买家协商，而不是走法律程序，”Zayadi说，“他们可能会延长时间、安排融资，甚至提供卖方贷款。”

一些开发商还允许买家换购更便宜的单位。例如，原本购买70万单位的人，可以转为50万单位。虽然损失20万并不理想，但这可能是避免破产或被追索其他资产的一种方式。

“你做出了承诺并支付了订金，这是你的义务，但没有人想当‘坏开发商’，”Zayadi说，“这也取决于开发商的风险敞口。如果100套里有50套要违约，他们就会更灵活，确保交易能完成。”

拥有数十年经验的多伦多房地产律师Bob Aaron表示，他曾建议多名客户申请破产。“有时我们会对开发商说，我的客户没有资产，你可以起诉，但他们会破产。不如双方解除合同，你保留订金，就此了结，”他说，并指出有些开发商仍会继续追责。

上世纪70年代，安省曾对房地产利润征收50%税，导致市场几乎一夜崩盘。“Aaron回忆说：“几个月后我对妻子说，市场已经彻底崩了，我们该买房了。”结果他们以极低价格买到一套房，“市场就是会上下波动，这就是规则。”

如今的困境，很大程度源于过度投机。一些人因巨大亏损而无力承担，但加拿大的房贷违约率仍低于1%，部分原因是人们仍然忌讳破产。“加拿大人比较保守，我们不喜欢违约，”Zayadi说，“银行也比较温和。在美国，人们更容易选择破产。”

这话不无道理。但在某些时刻，即使是在加拿大房地产市场，也必须面对“放弃”的现实。

最后还有一个问题：如果市场继续下跌怎么办？TriDelta Private Wealth总裁Ted Rechtshaffen提到，有客户曾这样问他。“那他们的情况只会更糟，”他说，“这就像在赌场输钱，你是继续加注试图翻本，还是选择离场？”

如果你可以选择离场而无需偿还全部房贷，这确实很诱人，也可能是理性的财务决策。至于是否符合道德标准，则留给每个人自己判断。