【星岛综合报道】加拿大银行业监管机构在去年10月的一次会议上警告银行高层，对柏文按揭采统评估价（blanket appraisal）的普遍做法，可能违反联邦按揭规则。

据路透社独家报道，该媒体依据《资料索取法》(Access to Information Act)获得的一份会议记录显示，负责维护加拿大金融业稳定的联邦金融机构监管办公室（OSFI），正日益仔细地审查一些按揭审批流程，因为人们越来越担心加拿大房地产市场崩盘，可能会对经济造成广泛的冲击。

加拿大去年经历了全球主要经济体中最大规模的房地产价格下跌之一，房价下跌了2.7%。由于美国贸易的不确定性和移民速度放缓，加拿大人推迟了购屋计划。

过时估价增加银行的风险

预售屋（俗称楼花）价格下跌介乎10%至30%，令银行面临房屋买家未能按时还款，或购买价值降低的柏文的风险。

银行往往使用统评估价，即贷款人使用购屋者同意购买时的房产价值，而非交楼时的价值，来同时批核多个柏文单位的贷款。但在房价下跌的市场中，过时的估价增加了银行的风险，因为他们可能会面临贷款违约带来的更高损失。

如果加拿大银行被发现违反了《银行法》（Bank Act），将可能会面临更严格的审查。《银行法》是联邦法律，禁止银行发放超过房产交楼时市场价值80%的无保险按揭。

OSFI在去年10月份的会议上警告称，统评估价可能会突破80%的比例限制。

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OSFI在声明中表示，当贷款机构未能遵守相关规定时，OSFI会与贷款机构私下讨论解决方案和补救措施，但未具体说明补救措施涉及甚么内容。

OSFI在与加拿大各大银行首席风险官举行的季度圆桌会议上表示：“我们注意到，未能遵守80%贷款价值比的要求，可能会导致未投保的按揭贷款超过物业市值的80%，从而构成违反《银行法》的情况。”

这些文件并未具体说明哪些银行参加了会议。

由于需求低迷，在加拿大曾经十分抢手的柏文如今无人问津。

楼市从繁荣到泡沫破裂

在多伦多和温哥华等大城市未售出的柏文，已导致市中心高层住宅大楼出现数千套空置单位。这是因为开发商在2018年至2022年间，为满足投资者需求而争相开发。

OSFI表示，统评估价模式在楼市上行时运作良好，但当市场疲软时则会更具挑战性。

OSFI在11月份的一次会议上，指出大型银行的市场推广措词有问题，统评估价的时机选择也有问题。当时，柏文价格已从2022年的高峰下跌了约10%至20%。

OSFI还展示了一家贷款机构使用统评估价推广按揭贷款的广告，但未有点名该贷款机构。

加拿大最大的银行加拿大皇家银行（RBC）在会后修改了其网站，删除了“购屋者所获批准的贷款，将持续有效直至交楼日”的承诺。

RBC的网站现时部分内容写道：“RBC会根据建筑商提供的交房日期提供按揭批核。”

RBC在回应路透社的置评请求时强调，他们与监管机构密切合作，以确保达到他们的期望。

代表银行业利益的加拿大银行家协会(The Canadian Bankers Association)表示，他们正在与OSFI就监管机构对预售阶段使用的统评估价要求进行磋商，以确保任何可能的财务影响都被考虑在内。

OSFI拒绝就与银行的会议置评。

图：路透社

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